الفقه الإسلامي - المعاملات المالية - أحكام البيوع و الشركات - البيوع
رقم الفتوى 12286
نص السؤال مختصر

توفي والدي وقد كان مستأجرا لعقار عدة عقود، فما حكم أخذنا للفروغ علما والدي لم يدفع فروغاً حين استأجر ؟

نص السؤال الكامل
الجواب مختصر

بسم الله، والحمدلله ،والصّلاة والسّلام على رسول الله، أمّا بعدُ :

فيما يتعلق بحكم أخذ الفروغ لابد من التفصيل في حالتين :

هل عقد الإيجار للعيادة عقد ساري المفعول أم انتهت مدته ؟

1- إذا كان عقد الإيجار للعيادة ساري المفعول ولم تنته مدته وكانت وفاة الوالد رحمه الله قبل نهاية عقد الإيجار فيجوز التعاقد مع مستأجر جديد بعقد جديد مع أخذ الفروغ ، وهذا الحق ينتقل الى الورثة ، فمن الأحكام التي قررها الفقهاء أنه إذا استأجر إنسانٌ بيتاً ، أو شقةً ، أو معرضاً – مثلاً – مدة ، وبقي له منها زمن : جاز له أن يؤجرها لمثله بقية تلك المدة بقليل ، أو كثير ، دون غبن ، ويجوز أخذ الفروغ ويعد ذلك من ضمن الأجرة . 

2- أما إن كانت مدة إجارته قد انتهت : فليس للوالد الحق أن يؤجر العيادة أحداً إلا برضى المالك ، وكذلك ليس للورثة الحق في التأجير ولا في أخذ الفروغ ، لأن منافع العيادة بعد انتهاء مدة الإجارة حق لمالك العين .

لكن إذا كان الوالد قد وضع في العيادة بعض الأجهزة والفرش ، أو الديكورات ، أو المكيفات ، أو الإنارة ، ونحو ذلك : فلا مانع للورثة أن يتفقوا مع المالك أو المستأجر الجديد على ثمن معلوم لتلك الأموال ، ولا يسمَّى هذا فروغاً أو " نقل قدم " ، وإنما هو بيع لتلك الأشياء التي يملكها المستأجر ، وإن لم يرغب المالك أو المستأجر الجديد بشرائها : فعلى صاحبها أن ينقلها لانتهاء مدة إجارته .

وهذا بعض ما جاء في نص قرار مجمع الفقه الإسلامي بشأن بدل الخلو :

بعد اطلاعه على الأبحاث الفقهية الواردة إلى المجمع بخصوص (بدل الخلو) وبناء عليه.‏
قرر ما يلي:‏
أولا: تنقسم صور الاتفاق على بدل الخلو إلى أربع صور هي:‏
‏1 - أن يكون الاتفاق بين مالك العقار وبين المستأجر عند بدء العقد.‏
‏2 - أن يكون الاتفاق بين المستأجر وبين المالك، وذلك في أثناء مدة عقد الإجارة أو بعد ‏انتهائها.‏

‏3 - أن يكون الاتفاق بين المستأجر وبين مستأجر جديد، في أثناء مدة عقد الإجارة أو ‏بعد انتهائها.‏
‏4 - أن يكون الاتفاق بين المستأجر الجديد وبين كل من المالك والمستأجر الأول قبل انتهاء ‏المدة، أو بعد انتهائها.‏
ثانيا: إذا اتفق المالك والمستأجر على أن يدفع المستأجر للمالك مبلغاً مقطوعاً زائداً عن ‏الأجرة الدورية (وهو ما يسمى في بعض البلاد خلواً)، فلا مانع شرعاً من دفع هذا المبلغ ‏المقطوع على
أن يعد جزءاً من أجرة المدة المتفق عليها، وفي حال الفسخ تطبق على هذا ‏المبلغ أحكام الأجرة.‏

ثالثاً : إذا تم الاتفاق بين المالك وبين المستأجر أثناء مدة الإجارة على أن يدفع المالك إلى ‏المستأجر مبلغاً مقابل تخليه عن حقه الثابت بالعقد في ملك منفعة بقية المدة، فإن بدل خلو ‏هذا جائز شرعاً ، لأنه تعويض عن تنازل المستأجر برضاه عن حقه في المنفعة التي باعها ‏للمالك.‏
أما إذا انقضت مدة الإجارة، ولم يتجدد العقد صراحة أو ضمناً عن طريق التجديد ‏التلقائي حسب الصيغة المفيدة له، فلا يحل بدل الخلو، لأن المالك أحق بملكه بعد انقضاء ‏حق المستأجر.‏

رابعاً: إذا تم الاتفاق بين المستأجر الأول وبين المستأجر الجديد أثناء مدة الإجارة على ‏التنازل عن بقية مدة العقد لقاء مبلغ زائد عن الأجرة الدورية، فإن بدل الخلو هذا جائز ‏شرعاً، مع مراعاة مقتضى عقد الإجارة المبرم بين المالك والمستأجر الأول، ومراعاة ما ‏تقضي به القوانين النافذة الموافقة للأحكام الشرعية.‏
‏على أنه في الإجارات الطويلة المدة -خلافاً لنص عقد الإجارة طبقاً لما تسوغه بعض ‏القوانين- لا يجوز للمستأجر إيجار العين لمستأجر آخر، ولا أخذ بدل الخلو فيها إلا بموافقة ‏المالك.‏
أما إذا تم الاتفاق بين المستأجر الأول وبين المستأجر الجديد بعد انقضاء المدة فلا يحل بدل ‏الخلو، لانقضاء حق المستأجر الأول في منفعة العين.‏ ] اهـ.

والله تعالى أعلم

الجواب الكامل
تاريخ النشر بالميلادي 2020/01/15

المفتي


د. خلدون عبد العزيز مخلوطة

د. خلدون عبد العزيز مخلوطة

السيرة الذاتية
المحتوى الخاص به